Le financement d’un achat immobilier fait souvent appel à un prêt immobilier. Pour bien maîtriser son budget, il est essentiel de comprendre comment sont calculés les intérêts de ce type de crédit. Dans cet article, nous allons vous dévoiler les méthodes et formules utilisées par les banques pour déterminer le coût de votre emprunt.
Les éléments constitutifs d’un prêt immobilier
Avant de plonger dans le vif du sujet, il convient de rappeler les principales caractéristiques d’un prêt immobilier :
- Le montant : C’est la somme d’argent que vous empruntez auprès de la banque pour financer votre projet immobilier.
- La durée : Il s’agit de la période pendant laquelle vous remboursez le crédit. Elle peut varier entre quelques années et plusieurs décennies.
- Le taux d’intérêt : Pourcentage appliqué au montant du prêt afin de déterminer le coût total du crédit. Il existe deux types de taux : fixe et variable.
- Les mensualités : Sommes versées mensuellement pour rembourser le capital et payer les intérêts.
D’autres frais peuvent également s’ajouter au coût du crédit, tels que les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé ou encore l’assurance emprunteur.
La méthode classique pour calculer les intérêts d’un prêt immobilier
Les banques utilisent généralement la méthode dite des intérêts composés pour déterminer le montant des intérêts à payer. Cette approche consiste à recalculer les intérêts sur le capital restant dû après chaque échéance de remboursement.
Comment fonctionne le calcul des intérêts composés ?
Le principe est simple : les intérêts sont calculés sur la base du capital restant dû et du taux d’intérêt appliqué. Ainsi, plus vous remboursez de capital, moins les intérêts sont élevés. Voici la formule de base :
Intérêts = (Capital restant dû x Taux d’intérêt) / 12
Il est important de noter que cette formule doit être appliquée pour chaque mois de la durée du prêt. En effet, le montant des intérêts évolue avec le capital restant dû.
Exemple de calcul des intérêts d’un prêt immobilier
Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul des intérêts avec la méthode des intérêts composés. Imaginons un prêt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans (240 mois), avec un taux d’intérêt fixe de 1,5%.
Pour déterminer le montant des intérêts du premier mois, on applique la formule :
Intérêts = (200 000 x 0,015) / 12
Intérêts = 250 euros
Au fur et à mesure que les mensualités sont payées, le capital restant dû diminue et les intérêts sont donc moins élevés. Par exemple, après un an de remboursement (soit 12 mensualités), le capital restant dû s’élève à environ 194 142 euros. Pour le 13ème mois, les intérêts seront donc calculés comme suit :
Intérêts = (194 142 x 0,015) / 12
Intérêts = 242,68 euros
Les autres méthodes pour calculer les intérêts d’un prêt immobilier
Bien que la méthode des intérêts composés soit la plus courante, il existe d’autres approches pour déterminer le coût d’un crédit immobilier :
- La méthode linéaire : Les intérêts sont calculés sur la base du capital initial emprunté et ne varient pas durant toute la durée du prêt. Cette méthode est moins avantageuse pour l’emprunteur, car elle engendre un coût total plus important.
- Le taux effectif global (TEG) : Il s’agit d’un indicateur qui prend en compte l’ensemble des frais liés au prêt (taux d’intérêt, frais de dossier, assurance emprunteur, etc.) pour exprimer le coût total du crédit en pourcentage. Le TEG permet ainsi de comparer différentes offres de prêts sur la base d’un même critère.
Quelle que soit la méthode utilisée pour calculer les intérêts d’un prêt immobilier, il est essentiel de bien comprendre les implications financières de votre emprunt. N’hésitez pas à utiliser des outils de simulation en ligne et à demander conseil auprès de votre banquier ou courtier pour vous aider dans vos démarches.