Dans le secteur privé, la question de l’augmentation du loyer est souvent source de conflits entre les propriétaires et les locataires. Pour éviter ces désaccords, il existe des règles encadrant cette hausse de loyers. Dans cet article, nous allons vous présenter ces réglementations qui permettent de déterminer quel est le maximum qu’un propriétaire peut augmenter le loyer.
Les conditions d’augmentation du loyer selon la loi n° 2022-1158
La loi n° 2022-1158 prévoit plusieurs dispositions concernant l’augmentation des loyers dans le secteur privé, notamment à travers son article 12. Cette loi fixe un cadre précis pour l’augmentation du loyer dans différentes situations :
- En cours de bail
- Au renouvellement du bail
Augmentation en cours de bail
En général, le loyer ne peut être augmenté qu’une fois par an durant la période de location. Le propriétaire doit respecter l’échéance annuelle de la révision du loyer prévue au contrat. L’indice de référence des loyers (IRL) est utilisé pour calculer cette augmentation, également appelée « révision ». Cet indice, publié chaque trimestre par l’Insee, permet de suivre l’évolution des prix à la consommation.
La formule de calcul de la révision est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel IRL / Ancien IRL)
Ainsi, l’augmentation ne peut dépasser la variation de cet indice.
Augmentation au renouvellement du bail
Lors du renouvellement d’un bail, le propriétaire peut envisager une augmentation du loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché. Cependant, cette augmentation doit respecter certaines conditions :
- Le nouveau loyer ne doit pas être supérieur à la moyenne des loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables (surface, équipements, etc.).
- La hausse doit être étalée sur plusieurs années, selon la durée du bail (6 ans en général).
- Le propriétaire doit informer le locataire de son intention d’augmenter le loyer au moins 6 mois avant le terme du contrat.
Dans ce cas, la hausse maximale est déterminée par les prix du marché et non par l’IRL.
Cas particuliers : travaux et charges récupérables
Il existe quelques situations spécifiques permettant au propriétaire d’augmenter le loyer au-delà des limites évoquées ci-dessus.
Travaux réalisés par le propriétaire
Si le propriétaire effectue des travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie dans le logement, il peut répercuter une partie du coût de ces travaux sur le loyer. Cette majoration est plafonnée à 15 % du coût total des travaux (hors taxes) et doit être justifiée par la présentation de factures.
Charges récupérables
Le propriétaire peut également augmenter le loyer en intégrant les charges récupérables, c’est-à-dire celles qui sont liées à l’usage du logement (entretien, chauffage, eau, etc.) et qui peuvent être imputées au locataire. Dans ce cas, le montant des charges doit être précisé dans le contrat de location et l’augmentation doit correspondre au coût réel des services rendus.
Les sanctions en cas de non-respect des règles d’augmentation
Si le propriétaire ne respecte pas les conditions prévues par la loi pour augmenter le loyer, il s’expose à des sanctions. En effet, le locataire peut contester l’augmentation devant la commission départementale de conciliation (CDC) ou, si aucune solution n’est trouvée, devant le tribunal d’instance.
En cas de jugement favorable au locataire, le juge peut :
- Annuler l’augmentation illégale
- Ordonner la restitution des sommes indûment perçues
- Condamner le propriétaire à payer des dommages-intérêts
Il est donc essentiel pour le propriétaire de se conformer aux règles établies par la loi n° 2022-1158 et son article 12 pour éviter tout litige avec son locataire.
En résumé
Le maximum qu’un propriétaire peut augmenter le loyer dépend de la situation : en cours de bail, au renouvellement du bail ou lors de travaux. Dans tous les cas, l’augmentation doit respecter les conditions fixées par la loi n° 2022-1158, notamment celles prévues à l’article 12. Non-respect de ces dispositions expose le propriétaire à des sanctions judiciaires et financières.